Za koľko má zmysel
ponúknuť vašu nehnuteľnosť?
Ak zvažujete predaj, pošlite mi základné údaje. Ozvem sa s realistickým cenovým rozpätím a finálnym návrhom ceny, za ktorú by som nehnuteľnosť ponúkol ja.
Pár základných informácií.
Nejde o automatickú kalkulačku. Pri cenovom rozpätí zohľadním konkrétnu lokalitu, parametre nehnuteľnosti a aktuálnu situáciu na trhu. Ak bude na presnejšie posúdenie potrebné niečo doplniť, ozvem sa.
Čo dostanete ako výstup z auditu?
Prehľad zistených nezrovnalostí a rizík, ktoré môžu skomplikovať predaj vašej nehnuteľnosti. Pri každom zistení uvediem, čo znamená pre predaj, čo treba doplniť alebo preveriť a aký ďalší postup odporúčam.
Prehľad zistení
ILUSTRAČNÝ PRÍPAD · BYTÚdaje o vlastníkovi v predložených listinách zodpovedajú skontrolovanému LV. Rozsah preverenia zahŕňa vlastnícke podiely a dostupný titul nadobudnutia.
Bez zistenej nezhodyNa skontrolovanom liste vlastníctva je evidované exekučné záložné právo. Aktuálny stav konania a podmienky riešenia neboli doložené.
Závažné riziko · riešiť prednostneNa LV je evidované záložné právo. Chýba aktuálne vyčíslenie záväzku a potvrdenie podmienok jeho vysporiadania pri predaji.
Vysoká prioritaPri kontrole nebola zistená plomba. Stav je platný iba k dátumu kontroly; pred podpisom a ďalšími rozhodujúcimi krokmi sa musí aktualizovať.
Stav k dátumu kontrolyV predložených podkladoch sa líši údaj o výmere. Bez pôvodnej listiny a vysvetlenia spôsobu výpočtu nemožno určiť príčinu rozdielu.
Nevysvetlený rozdielPivnica uvádzaná majiteľom nie je jednoznačne identifikovaná v dostupných podkladoch. Treba doložiť, na akom základe sa užíva a ako bude zahrnutá v predaji.
Na doloženieMajiteľ uvádza zmenu dispozície. Podklady k úprave neboli predložené; jej povolenie ani odborná správnosť neboli overené.
NepreverenéPlán ďalších krokov
ODPORÚČANIA K VZOROVÉMU PRÍPADUSo zapojením právnika zistiť aktuálny stav konania u príslušného exekútora a preveriť možnosti ďalšieho postupu. Do vyjasnenia obmedzení nesľubovať kupujúcemu konkrétny spôsob ani termín prevodu.
Kto: majiteľ / právnik / exekútor · Najvyššia priorita
Od záložného veriteľa vyžiadať vyčíslenie záväzku, platnosť vyčíslenia a podmienky uvoľnenia záložného práva. Zistenia následne odovzdať právnikovi na nastavenie zmluvného postupu.
Kto: majiteľ / veriteľ / právnik · Pred dohodou o platobných podmienkach
Porovnať zdrojové listiny, údaj na LV a podklady používané v ponuke. Určiť, či ide o iný spôsob započítania plôch alebo nezrovnalosť vyžadujúcu opravu.
Kto: maklér / majiteľ; podľa príčiny odborník · Pred zverejnením výmery
Doplniť dokument, ktorý identifikuje priestor a právny základ jeho užívania. Podľa výsledku presne opísať rozsah predaja v ponuke a zmluvných podkladoch.
Kto: majiteľ / správca / právnik · Pred záväznou dohodou
Vyžiadať dostupnú dokumentáciu k úprave. Ak rozsah zmeny vyžaduje ďalšie posúdenie, zapojiť stavebného alebo technického odborníka a príslušný úrad.
Kto: majiteľ / príslušný odborník · Pred tvrdením, že úprava je v poriadku
Po doplnení listín aktualizovať prehľad: čo je doložené, čo zostáva nevyriešené a ktoré zistenia ovplyvnia prezentáciu, financovanie alebo zmluvné podmienky.
Kto: maklér v spolupráci s odborníkmi · Pred prípravou zmlúv
Opätovne preveriť stav LV a nové podklady. S právnikom a podľa potreby bankou zosúladiť ďalší postup prevodu a vysporiadania zistených obmedzení.
Kto: maklér / právnik / banka · Pred rozhodujúcimi krokmi predaja
Čo tieto zistenia znamenajú pre predaj?
SÚVISLOSTI A PRIORITYExekučná ťarcha je v tomto vzorovom prípade najzávažnejším zistením a vyžaduje individuálne právne posúdenie ďalšieho postupu. Bežné záložné právo banky samo osebe nemusí predaj zastaviť. Bez dohodnutého postupu jeho vysporiadania však nemožno zodpovedne pripraviť platobné podmienky. Rozdiel vo výmere a nejasné užívanie pivnice ovplyvňujú, čo možno uviesť v ponuke a aký rozsah predaja sa dohodne. Chýbajúce podklady k úprave bytu môžu vyvolať ďalšie otázky kupujúceho alebo jeho banky.
Výstup, s ktorým sa dá ďalej pracovať
Vo vašom výstupe bude uvedené, ktoré podklady boli skontrolované a k akému dátumu, z čoho jednotlivé zistenia vychádzajú, čo zostalo nepreverené a aké kroky odporúčam. Pri otvorených otázkach určím prioritu a koho treba zapojiť. Výsledkom je konkrétny plán prípravy predaja, nie iba zoznam dokumentov.
Všetky zistenia na tejto ukážke sú vymyslené a slúžia na predstavenie výstupu. Nejde o posúdenie konkrétnej nehnuteľnosti. Skutočný rozsah kontroly a odporúčania závisia od typu nehnuteľnosti a dostupných podkladov. Predbežná kontrola nenahrádza právne stanovisko, technickú obhliadku ani rozhodnutie príslušného úradu.
